Prix de l’immobilier à Toulouse : la tendance s’améliore au premier semestre 2026

Après plusieurs années difficiles pour le secteur de l'immobilier, Toulouse donne des signes de reprise. Selon le baromètre PAP, les prix immobiliers toulousains ont progressé de 1,1 % en six mois et de 1,3 % en un an au 1er septembre 2026. Toutes catégories de biens confondues, le prix moyen est aujourd'hui estimé à 3 358 €/m².

Le mouvement reste mesuré : sur deux ans, les prix affichent encore un recul de 2,3 %. Il s'agit donc moins d'une envolée que d'un changement progressif de tendance après la correction du marché.

Mais c'est surtout du côté de l'immobilier neuf à Toulouse que les chiffres du premier semestre 2026 méritent une attention particulière. Les mises en vente et les commercialisations repartent en effet nettement à la hausse dans la Ville rose.

Le bilan dressé par l'ObserveR de l'immobilier toulousain montre un marché beaucoup plus actif qu'un an auparavant. Au cours des six premiers mois de 2026, 1 200 logements neufs ont été mis en vente dans Toulouse, soit une augmentation de 29 % par rapport au premier semestre 2025 et de 46 % par rapport au premier semestre 2024.

La reprise est encore plus nette du côté des ventes : 780 logements neufs ont été commercialisés à Toulouse au premier semestre 2026, soit 36 % de plus qu'un an auparavant.

La prudence reste cependant de mise. Ce rebond intervient après des niveaux particulièrement faibles. Les ventes du premier semestre 2026 demeurent ainsi légèrement inférieures aux 810 transactions enregistrées au premier semestre 2024. La tendance n'en est pas moins significative : après la contraction brutale du marché, les acquéreurs reviennent progressivement vers l'immobilier neuf toulousain.

* Prix hors stationnement.

Ces données font apparaître une particularité intéressante du marché actuel : les ventes repartent sans provoquer pour l'instant d'augmentation des prix de l'immobilier neuf à Toulouse.

Au premier semestre 2026, le prix moyen d'un appartement neuf en collectif libre à Toulouse atteint 4 839 €/m² hors stationnement, selon l'ObserveR. Un prix stable par rapport au premier semestre 2025 et de seulement 3 % supérieur à celui constaté deux ans auparavant. Cette stabilité contraste avec la forte progression du nombre de ventes. Elle montre que le redémarrage du marché toulousain passe pour le moment davantage par les volumes que par les prix.

À l'échelle de l'aire urbaine de Toulouse, la tendance est même légèrement baissière : le prix moyen s'établit à 4 485 €/m², soit un recul de 1 % sur un an.

Pour les candidats à l'achat immobilier neuf à Toulouse, la situation est donc assez particulière à la rentrée 2026 : la demande commence à se réactiver alors que les prix n'ont pas encore suivi le même mouvement.

Autre évolution notable du premier semestre : les acquéreurs disposent à nouveau d'un choix un peu plus important. À la fin du premier semestre 2026, 1 770 logements neufs sont disponibles à Toulouse, contre 1 580 un an auparavant, soit une progression d'environ 12 %. Un niveau qui reste cependant éloigné de celui observé à la fin du premier semestre 2023, l'offre disponible atteignant alors 2 810 logements dans la ville.

Élément intéressant, la géographie de l'offre évolue elle aussi. Toulouse concentre désormais 75 % des mises en vente de logements neufs de l'aire urbaine, contre 58 % au premier semestre 2025. Cette concentration dans la ville-centre constitue un élément intéressant pour les acquéreurs souhaitant privilégier un logement neuf situé au cœur de la métropole plutôt qu'en périphérie.

Plusieurs facteurs peuvent contribuer à expliquer cette amélioration. Le premier est financier. Après la remontée des taux de crédit immobilier observée à partir de 2022, les conditions de financement se sont progressivement normalisées.

Selon la Banque de France, la production de crédits à l'habitat hors renégociations a atteint 146,7 milliards d'euros en 2025, en hausse de 33 % en un an. Le nombre de transactions immobilières a parallèlement augmenté de 10,6 % à l'échelle nationale.

À la rentrée 2026, la détente des taux semble toutefois avoir atteint un palier. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations s'établissait à 3,30 % en juillet 2026, après 3,27 % en juin et 3,21 % en mai, selon la Banque de France.

Ces niveaux restent sans commune mesure avec ceux de la période des taux proches de 1 %, mais ils redonnent davantage de visibilité aux ménages qui avaient différé leur achat.

Pour l'immobilier neuf, le financement bénéficie par ailleurs d'un autre levier majeur : le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif est de nouveau accessible pour l'acquisition d'un logement neuf sur l'ensemble du territoire, sous conditions de ressources et pour l'achat d'une résidence principale. Il concerne les appartements mais aussi les maisons individuelles neuves. Pour certains primo-accédants toulousains éligibles, le PTZ peut ainsi avantageusement compléter le prêt immobilier principal et réduire le coût global du financement.

Au-delà de la conjoncture, Toulouse bénéficie d'un facteur déterminant pour son marché immobilier neuf : sa population continue de progresser rapidement. Selon les dernières données de l'Insee publiées en 2026, Toulouse compte 514 819 habitants en 2023. La commune a gagné 35 266 habitants entre 2017 et 2023, soit une progression moyenne de 1,2 % par an.

À l'échelle de Toulouse métropole, 841 524 habitants sont recensés en 2023. La population y a progressé de 1,5 % par an en moyenne depuis 2017, soit près de 11 700 habitants supplémentaires chaque année. Cette dynamique démographique entretient nécessairement les besoins en logements.

La métropole possède également un profil particulièrement jeune : les 15-24 ans représentent 17,6 % de sa population et les 25-39 ans 23,9 %. À cela s'ajoute son important pôle universitaire, Toulouse métropole faisant état d'environ 120 000 étudiants.

Ces caractéristiques alimentent à la fois les besoins en logements étudiants, le marché locatif et, à plus long terme, la demande émanant des jeunes actifs qui souhaitent devenir propriétaires à leur tour.

Pour les investisseurs, l'évolution des loyers constitue un autre élément à surveiller. L'Observatoire local des loyers de l'agglomération toulousaine indique, dans son enquête 2025 publiée en janvier 2026, un loyer de marché médian de 13,3 €/m² dans Toulouse, contre 11,5 €/m² en périphérie.

Les petites surfaces à Toulouse affichent logiquement les niveaux au mètre carré les plus élevés :

• Pour les studios et T1 récemment loués, le loyer médian hors charges atteint 465 € par mois pour une surface moyenne de 26 m².
   

• Dans l'hypercentre toulousain, il atteint 500 €.
   

• Le loyer médian ressort également à 554 € hors charges pour un T2 et à 700 € pour un T3.

Ces chiffres ne permettent évidemment pas de déterminer à eux seuls la rentabilité d'un investissement locatif neuf à Toulouse. Celle-ci dépend du prix d'acquisition du programme immobilier neuf toulousain, du quartier, du loyer effectivement applicable, des charges, de la fiscalité, du financement et de la vacance éventuelle. Mais ils illustrent le dynamisme de la demande locative dans une métropole qui voit sa population en constante progression.

Le premier semestre 2026 fait apparaître une tendance assez singulière. D'un côté, les ventes de logements neufs à Toulouse progressent de 36 % sur un an et les mises en vente de 29 %. De l'autre, le prix moyen du neuf reste stable, établi à 4 839 €/m² dans Toulouse. Ajoutons que l'offre disponible s'est parallèlement reconstituée, sans retrouver son niveau de 2023.

Pour un candidat à l'achat, cela signifie qu'il existe davantage de programmes immobiliers neufs à Toulouse et dans la métropole ET de logements parmi lesquels choisir de devenir propriétaire accédant ou investisseur.

• Les chiffres du premier semestre dessinent un marché immobilier neuf toulousain qui commence à sortir de sa période de forte contraction.
   

• Le signal le plus encourageant vient des volumes : 1 200 logements mis en vente et 780 commercialisés en six mois, respectivement en hausse de 29 % et 36 % sur un an.
   

• Cette reprise ne s'accompagne pas, pour l'instant, d'une inflation marquée des prix. À 4 839 €/m² en moyenne, le prix du logement collectif neuf à Toulouse est stable sur un an.
   

• Le marché bénéficie parallèlement de fondamentaux favorables à long terme : Toulouse gagne des habitants, accueille une population particulièrement jeune et étudiante et conserve une demande locative soutenue.

À la rentrée 2026, le marché de l'immobilier neuf toulousain n'a donc pas retrouvé les volumes qui étaient les siens avant la crise. Mais les indicateurs ont changé de direction : l'offre se reconstitue, les ventes redémarrent et les prix restent contenus. Une nouvelle phase positive semble ainsi s'ouvrir pour l'immobilier neuf dans la Ville rose.

Pour un projet immobilier, l'enjeu majeur reste de raisonner programme par programme et quartier par quartier. De la Cartoucherie à Montaudran, en passant par Borderouge, Croix-Daurade, Malepère ou Saint-Simon, l'offre, les prix et les caractéristiques des programmes immobiliers neufs à Toulouse peuvent sensiblement varier selon le secteur recherché. Contactez votre expert Immobilier Neuf Toulouse pour profiter d'un accompagnement 100 % clé en main !